Bij de herontwikkeling van erfgoed willen we graag een brug slaan tussen verleden, heden en toekomst. Dat betekent dat belangrijke waarden op het gebied van cultuurhistorie, landschap en natuur meegenomen moeten worden in de planvorming zodat deze behouden en zo mogelijk versterkt worden. Een nieuwe functie kan meer cultureel-maatschappelijk of meer commercieel van aard zijn en daarbij een meer publiektoegankelijk danwel meer privaat karakter hebben. Dit is afhankelijk van de locatie, de waarden en de financiële haalbaarheid. Te denken valt aan recreatieve en belevingsscenario’s maar ook kleinschalige woonvormen behoren tot de mogelijkheden.

Het Rijksmonumentale ensemble dient waar nodig gerestaureerd en in stand gehouden te worden. Dit maakt onderdeel uit van de exploitatie. Een nieuwe functie heeft veelal een transformatie nodig die kan botsen met de monumentale waarden. Toekomstige ontwerpen worden daarom tijdens de omgevingsvergunningprocedure ter advisering voorgelegd aan de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Randvoorwaarden

Duurzame instandhouding: om een nieuw hoofdstuk aan het ‘boek Hofstede Veldzicht’ toe te voegen zal het gebruik van het erf en de opstallen financieel voldoende moeten opbrengen om de benodigde aanpassingen en het instandhoudingsonderhoud te kunnen financieren. 

Monumentaal: niet alleen is er de minimumeis van wettelijke zorgplicht voor dit Rijksmonument. Ook de uitstraling en zichtbaarheid van het monumentale karakter van het complex kunnen afbreuk doen of bijdragen aan de beleving ervan. Aandacht en respect voor monumentale waarden is noodzakelijk en daardoor doorvertaald in een aantal randvoorwaarden:

Het restaureren, transformeren en indien nodig verduurzamen van de monumentale opstallen:

  • Het woonhuis te restaureren met inachtneming van waardevolle elementen.
  • Voor de Zeeuwse schuur (reeds casco gerestaureerd) geldt dat ingrepen (voor bijvoorbeeld lichtintreding) voornamelijk aan de noordzijde van de schuur dienen plaats te vinden en zo beperkt mogelijk. Er dienen geen grote ingrepen in de constructie plaats te vinden en het strekt tot de aanbeveling om de ruimtelijkheid van de schuur als zodanig beleefbaar te houden.
  • Varkensschuur (reeds casco gerestaureerd): oorspronkelijke indeling behouden.
  • Paardenschuur (reeds casco gerestaureerd): oorspronkelijke indeling behouden.
  • Wagenschuur: restaureren inclusief het herstellen van de oorspronkelijke gevelindeling.

Het zoveel mogelijk in stand houden van het erf met inachtneming van de cultuurhistorische waarden:

  • Het open terrein tussen de varkensschuur en de paardenschuur, de oorspronkelijke mestvaalt, dient een open ruimte te blijven.
  • Het terrein aan de zuidzijde dient een open structuur te behouden.
  • Zoveel mogelijk behoud van de cultuurhistorische elementen/indeling van het erf en erfstructuur zonder storende elementen.
  • Zo mogelijk herstel van de historische tuinstructuur aan de voorzijde van de woning. 

Een toekomstige exploitatie dient zoveel mogelijk, liefst in zijn geheel, binnen de bestaande volumes opgelost te worden 

  • Nieuwbouw of bijbouwen is niet toegestaan, tenzij;

    - Het de oorspronkelijke erfindeling en ensemble ten goede komt. Te denken valt aan het herstellen van het gereikot.

    - De loods aan de uiterste westzijde heeft geen monumentale waarde. Dit is de enige locatie waar sloop-nieuwbouw mogelijk is, passend binnen het ensemble mits dit absoluut noodzakelijk is voor een toekomstige exploitatie en passend binnen het ensemble. 

Bovenstaande punten geven richting aan het mogelijke toekomstige gebruik, met zorg voor het Rijksmonumentale ensemble. Het Zeeuwse Landschap beseft dat sommige punten, en met name de optelsom van punten, mogelijk een haalbare herbestemming in de weg staan of bemoeilijken. In overleg, en mits goed onderbouwd, staat Het Zeeuws Landschap er in redelijke mate voor open om hiervan af te wijken. Het bevoegd gezag zal in de omgevingsvergunning-procedure hier het eindoordeel in hebben. Het primaire doel is immers een duurzame instandhouding van Hof Veldzicht middels exploitatie.

Ligging: Hoeve Veldzicht (Van Strienweg 4, 4471 RH Wolphaartsdijk) is ‘vrij diep achterin de polder’ gelegen en is alleen via smalle polderwegen te bereiken. Een functie die veel verkeersbewegingen met zich meebrengt is ongewenst. 

Kleinschalig: in het geval van recreatie ligt de focus op kleinschaligheid en bijzondere overnachtingen.

Beleving: deels openbare toegankelijkheid van het erf is een pré.

Erf: het ensemble van gebouwen en de samenhang met het erf zijn van hoge waarde. Dat betekent dat zorg voor en gebruik van het erf ook deel uitmaakt van de ontwikkeling.

Omgevingsplan: houd rekening met de (on)mogelijkheden vanuit het omgevingsplan: geldende bestemmingsplan.

Natuurtoets: op het erf is een aantal beschermde soorten aanwezig zoals de kerkuil en huiszwaluwen, die karakteristiek zijn voor boerenerven. Door deze soorten (natuurwaarden) van begin af aan mee te nemen in de planvorming wordt voorkomen dat deze later in het proces als belemmering opduiken. Bovendien is behoud en versterking van biodiversiteit van belang voor mens en dier. Een natuurtoets flora en fauna is beschikbaar.

Programmatische invulling

Het programma dient in lijn te zijn met de ambitie van Het Zeeuws Landschap en te voldoen aan vigerend beleid van de gemeente, provincie en rijk. Planologische aanpassingen zijn voor risico en rekening van de initiatiefnemer. Belangrijke elementen om rekening mee te houden met een toekomstige exploitatie vanuit vigerend beleid: 

  • In het geval van recreatie is alleen kleinschaligheid en bijzondere overnachtingen toegestaan.
  • Aandacht en respect voor monumentale waarden.
  • (Deels) openbare toegankelijkheid van het erf is een pre.
  • Het ensemble van gebouwen en erf zijn van hoge waarde. Dat betekent dat zorg voor en ingebruikname van het erf ook deel uitmaakt van de ontwikkeling.

Financieel

Het Zeeuwse Landschap hoopt een initiatiefnemer te vinden die Hofstede Veldzicht zichzelf kan laten bedruipen. Het is niet de intentie om de instandhouding mogelijk te maken door structurele subsidiering vanuit Het Zeeuwse Landschap. Incidentele of initiële bijdragen kunnen in overleg tot de mogelijkheden behoren. Let wel: dit staat geenszins vast. De initiatiefnemer moet duidelijk maken hoe Hof Veldzicht rendabel wordt ten behoeve van de instandhouding. Afhankelijk van de aard van de nieuwe bestemming kan de toekomstige samenwerking verschillende vormen aannemen, zoals erfpacht, huur of een andere vorm van partnerschap. 

Plichten: omdat de instandhouding van Hof Veldzicht als rijksmonument van belang is, moet rekening gehouden worden met restauratiekosten waarbij zowel tijdens planontwikkeling als uitvoering gewerkt moet worden volgens de richtlijnen van ERM. De voornaamste restauratieopgaaf ligt bij de wagenschuur en het woonhuis. 

Subsidies: voor restauratie en instandhouding van rijksmonumenten bestaan subsidies, onder andere bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Ook provinciaal kan mogelijk aanspraak gemaakt worden op restauratiesubsidie.